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常熟买房光看配套还不够?真正重要的是到达配套的通勤时间

2019-01-22 10:24 零距离房产 零距离房产 点击:
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是配套决定地段好坏,而并不是位置决定配套好坏!

  先来讲个最近我自己感触很深的一个事情:

  之前有一位网友想买房,工作是在招商城,目前租住在尚湖中央花园里面,有一天约我晚上见面聊聊,最后约在星光天地见面,当然这些并不是重点,重点是这位网友晚上回家后,他在自己小区内没有停到车位,排除他找车位绕圈的时间,最终将车开向别的小区,用了十分钟的时间,从自己的车里,步行回到了家中。

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  我们抛开小区品质这些,就针对这个通勤时间来讲一讲。星光天地到尚湖中央花园的路程时间我们不去纠结,肯定用了不少时间,这个我不好奇,我好奇的是他自己在自家门口花了那么多的时间,这些时间,无论去哪,都要强行加上去的。而住在这个小区的目的,仅仅是为了工作方便么?我看也不怎么方便吧。

  还好只是租住的房子,如果考虑置业的话,这位网友确实是非常需要考虑一下我所说的实际通勤时间。

  再分析个非常经典的例子,如今南部新城北片区陆续开盘了,我收到了很多咨询问合不合适买,下手南部新城还是等琴湖壹号的问题,当然我的回答必定是买房要买性价比高的。我们比较一下这两个区域的楼盘在地段因素上面的差异。

  我们从商业、学校,这两个方面切合实际生活过程中的需求,来分析这两个区域。交通就成为了你所购买楼盘,用来衡量从家出发到享受到配套的各种通勤时间。

  一个家庭,最最频繁的就是大人白天上班,下班回家买菜做饭,小孩日常上学。平时和周末都有逛超市、逛商场、逛公园、看电影等休闲娱乐健身的需求。

  上下班的通勤时间,由于每个人的工作地点不尽相同,这方面的比较只能搁浅,但是值得一提的是,在有高架作为交通骨干的城市中,与高架密切对接不拥堵的片区,在出行方面确实占有非常大的优势。

  撇开上下班,剩下的就是比拼距离商业综合体和学校的方便程度了。我们将琴湖壹号与南部新城的金湾名悦做具体对比。我们先来看个动线图。

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先对比商业

  琴湖壹号的商业可以说是短板,去过琴湖壹号的都知道,离得最近的商业体就是大润发,买菜可以考虑藕渠菜场,或者大润发,如今商业快速发展的年代,大润发这类商业体,仅能简单的满足买菜与添置简单的生活用品。而亲友聚餐、逛街扫货、看电影这些需求,必须要赶往商业更加健全的印象城或者世茂商圈,而这两地的距离就有点远了。

  反观金湾名悦,这个盘的商业动线可以说是非常简单,就是一河之隔的永旺。永旺在常熟打造的这个商业体,商业面积达到24万方,而我们的大润发大概也就在3-4万方商业,印象城大概在7万方,这个永旺包含的东西,囊括了大润发,印象城所拥有的一切,并且功能还要齐全丰富。

  可能很多人不了解永旺,永旺在苏州已经建成使用3家,新区,园区,吴中各一家,所到之处,原先都是缺乏人气,配套不健全的区域。如今都成为了区域核心,辐射的区域不仅仅是周边的人群。

  我们以苏州新区永旺为例,原先位于新区的浒墅关镇是一个非常偏僻的地方,而永旺入驻前,房价也就1万左右的水平随着永旺的建成以及周边各项配套的完善,这个区域如今房价已经超过三万,而离新区永旺靠的最近的一个盘,之前开盘,估计大家都知道,叫做璞悦风华,均价高达3.3万。关键还有人买,销量还不错。

  新区永旺现在已经成为一个区域的商业核心,支撑起了不仅仅是这个区域的商业需求,更弥补了相城区以及科技城人民大型商业需求的空白。常熟永旺的建成,也会成为一个辐射全常熟的商业综合体,包括入住琴湖壹号以后,永旺也是琴湖壹号重要的商业配套,这样的配套,自然是使用起来越近越好。

再谈学区配套

  一般说到教育,就会谈到学区房,升学率这些词,而锦荷学校和常清中学,都是新造的,虽然都身背各种光环,听说都很牛逼,但是究竟谁会更好,还需要拿第一届毕业生的成绩来说话。所以我们只能谈些别的方面的内容。

  由于琴湖片区用地规划较早,很多地块未做全面的规划,导致区域用地紧张,其中教育用地匮乏,不得不将锦荷幼儿园,锦荷小学,以及锦荷中学同时造在同一个地块内,共用同一个操场,共享部分教育配套设施,想象一下一年级小朋友和初三的学生在同一个操场上奔跑,在同一个食堂吃饭的情景。优势就是一旦未来琴湖壹号划入该学区,未来的12年教育,基本都在离家1公里的地方,较为方便。

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锦荷学校实景图(拍摄于2018.11)

  南部新城的规划较晚,规划起点较高,手笔也比较大,区域新建公望小学(暂名)、常清中学。校区独立,配套优质。小学与金湾名悦一路之隔,基本孩子上小学无论是接送还是孩子自主回家,都比较放心安全。中学因为要顾全南部新城开发南片区的缘故,选址放在离小区2.5公里的地方,而这个距离对于中学生来讲,通勤时间也是相当方便的。

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公望小学、幼儿园实景(拍摄于2018.11)

常清中学,南部新城,常熟零距离
常清中学实景(拍摄于2018.11)

  除此之外,其他生活中的琐事,旅游、上大学、看病等,需要各种类似高铁站、医院等配套,对于一年需要用几次,但是并不是每天都需要使用的配套来说,讲究的就是达到配套的通勤时间和方便程度,满足生活需求即可,而不需要将这些配套放在脚底下。

  接触到很多考虑买房的人,有些早就对南部新城的楼盘动了心,但是总感觉琴湖壹号在环内地段更好,好在哪边却又说不上来,也许感觉未来还会大发展,也有的认为到时候会开的很便宜,感觉比较划算。这也是需要考虑的地方。

  不过我们在这里还要在强调一下,是配套决定地段好坏,而并不是位置决定配套好坏。

  城市是不停的发展的,当原先的一个环不再能满足城市的发展需求的时候,更好的配套就会往别的地方挤压。而常熟,显然才刚开始踏出这一步,很多人还不一定相信。不过目前我们的邻居苏州早已将这个例子表现的淋漓尽致。

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  苏州早早建起了自己的环线。早期谁买出环线,都是乡下的地方,不如不买,环内确实是不折不扣的地理位置核心,但是更完善的规划,更健全的配套,永远都没办法在环线圈定的一亩三分地上全部落实。谁的配套好,谁就能够称得上是好地段。就像后起之秀,园区和新区一样。现在,还有哪个去苏州买房子的嚷嚷着要去买姑苏区的么?肯定都追随圆融,苏州中心去了。

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  回归主题,目前南部新城的房子,各小区房价基本已经出来了,价格已经相对明朗。而琴湖壹号却还是个迷,所以目前也无法精准判断两个楼盘的性价比。

  从楼盘品质上来讲,南部新城由于起点高,小区都是近代研究成果的结晶,无论是车位配比还是小区环境,比起琴湖壹号都要好一个档次,尤其是户型方面,南部新城户型都是近一两年的研究成果,而相对于琴湖壹号的户型,基本领先了5年左右的水平。

  而且南部新城产品精装修,琴湖壹号是毛坯产品。南部新城的产品更好一个层次。如果琴湖壹号无法开出一个比较惊喜的价格,通过比较来看,还是南部新城的楼盘更具有绝对优势。

最后说一说片区规划

  买房当然不仅仅是看当前,还要对比将来。这两个区域都是很有发展潜力的,南部新城的开发已然上升为整个城市的重点项目,每年的财政不断地往里投入,成果也越来越好。南部新城开发储备用地充足,不仅仅预留好了常熟未来的中央商务区,而且早已在老百姓没有看出潜力之前,已经拆迁好了南部新城南片区待开发的土地。可以说片区的发展前景相当好。

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  反观琴湖片区,位置处于常熟三环内南侧区域,早已到了该开发,该修路的时间,发展却还是举步维艰,来自钉子户的第一大难关,迟迟无法被攻克。而且想要与其它片区无缝对接协同发展,密切的路网联系是必不可少的。将路网打通至青墩塘路对接文化片区与开发好花溪片区,将是琴湖片区未来发展最大的考验。当然,首要任务,就是把琴湖开发好,我们共同期待。

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本文作者:小零君小陶

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